中介教你做二房东:或许这是一种完美的商业模式?

  时间:2018/8/24 16:12:48  


今天,朋友圈被紫竹张先生的《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》刷屏了。出于好奇,笔者稍加分析,得出的结论竟然是:或许,这是一种完美的商业模式?以中介扮演的角色不同,可以有如下区分:

一、做真实的二房东,如下图:

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此种模式下,中介从原房东处租赁房屋,装修之后再行转租,并从中获利。

(一)盈利点:

1、租金差额部分:较低价格向房东租赁,较高价格向租客转租。

2、管理费:向租客收取。

(二)融资渠道:

1、租金支付的期限错配:按季度支付给房东,按年度向租客收取。

2、押金:向租客收取。

3、ABS:发行租金收益权ABS产品。

4、股权融资。

(三)亮点:

1、可以提供规范化、标准化的租赁服务,提升租客的居住体验。

2、金融机构介入,通过分期贷等方式,降低中介的运营(收租)成本,降低租客的资金压力。

(四)风险点:

1、中介收取的租金、押金等处于期限错配状态下的资金缺乏监管,存在被挪用的风险,并导致无法按期向原房东、租客支付到期租金、押金的违约风险。

2、经济下行,租赁市场萎缩,出租率和收益率无法达到预期,租金收入不能覆盖租金支出和运营成本,导致无法按期向原房东、租客支付到期租金、押金的违约风险。

二、做表面上的二房东,如下图:

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此种模式下,中介取得房东的授权,代为办理出租房屋事宜,并从中获利。若房屋未能出租,中介承诺兜底支付租金(这是另一种形式的“刚性兑付”。也因此,此种模式下,中介和前述的“二房东”的地位几乎无差别)。

(一)盈利点:

1、服务费:即租金差额部分,合同一般约定,租金差额部分可以作为服务费直接扣除。

2、管理费:向房东、租客分别收取。

3、其他费用:如按月收取的维修金等。

(二)融资渠道:

1、租金支付的期限错配:按季度支付给房东,按年度向租客收取。

2、押金:向租客收取。

3、股权融资。

(三)亮点:

1、可以提供规范化、标准化的租赁服务,提升租客的居住体验。

2、金融机构介入,通过分期贷等方式,降低中介的运营(收租)成本,降低租客的资金压力。

3、采取委托代理模式,非租赁合同的当事人。

(四)风险点:

1、中介收取的租金、押金等处于期限错配状态下的资金缺乏监管,存在被挪用的风险,并导致无法按期向房东、租客支付到期租金、押金的违约风险。

2、经济下行,租赁市场萎缩,出租率和收益率无法达到预期。因存在兜底承诺,租金收入不能覆盖租金支出和运营成本,导致无法按期向房东、租客支付到期租金、押金的违约风险。

三、需要特别警惕的事项

传统房屋租赁市场中,以上两种模式也是一直存在的,但为何直到近两年,才引起公众的特别关注——直至今日,将“租房”和“贩毒”相提并论?笔者认为,这和我们经常提及的“金融创新”不无关系。就近几年的情况来看,所谓的“金融创新”,更大程度上是创造了金融乱象。要杜绝房屋租赁领域沦入前述境地,笔者以为,必须要对以下两点充分提高警惕:

第一,要警惕中介将融资作为目的,而非手段。

笔者认为,一切以融资作为目的而非手段的融资行为都是耍流氓。中介大规模进入房屋租赁领域,能够保障租赁合同的履行(避免以往房东、租客任意解约的情形发生)、提升租客的居住环境、为租客提供较完善的居住服务等,无论对房东还是租客,都不能说是坏事。但是,我们必须警惕,在此过程中,中介将融资作为目的而非手段。类似的情况,在共享单车领域、P2P领域已经多次发生过。

以共享单车为例。笔者认为,共享单车企业的创始人在资本的影响下,已背离了他们创立企业的初衷——这里,特指摩拜和OFO,因为在笔者眼中,其它跟风者根本就是来骗钱的。通过一轮轮融资,将蛋糕做大,所有参与人的最终目的是将自己手里的股权以相对更高的价格卖出获益,融资不再是为实现经营目的而需要采取的必要手段

在住房租赁领域,如果中介将融资作为手段,也就是主要用来保障租赁合同的实现,比如用来获取房源、维护房源、改善居住环境、支付运营成本等,是不存在任何问题的。但如果中介只是将融资作为目的,以求得不计成本的扩大规模,最终卖出个好价钱,甚至将融资得来的钱挪作他用,那就离下一个“金融泥潭”不远了。

第二,要警惕监管机构的介入时间、介入方式。

笔者认为,房屋租赁领域事关民生,监管机构不能缺位。但是,我们国家的监管经常会出现的怪象是“一抓就死,一放就乱”——这主要是因为监管介入时间、介入方式不对导致的。没有调查,就没有发言权——监管机构必须在充分调研的基础上,对前述房屋租赁模式(或行业其他模式)进行分析,掌握前述模式的盈利模式,充分把握行业的风险点,该鼓励的鼓励,该及时叫停的要及时叫停。

近期,北京市住建委约谈部分住房租赁企业,提出所谓的“三不得”、“三严查”,笔者认为,这就是典型的监管不到位。例如:不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源——市场水平的租金是多少?超出多少是“高”?什么是哄抬租金?几乎都是无法回答的问题。笔者认为,监管部门更应关注的是,企业为何这样去做?企业高价抢占房源之后如何处理——是低价租赁给租客,还是提高租金出租?低价出租,按现在的企业发展状态,会导致多少亏损,后续如何解决?高价出租,是否需要行政介入定价?并据此判断前述企业的做法是否违法,应适用何种规定去对其进行监管——比如,是否能直接适用《反不正当竞争法》第三条的规定,对相关企业的不正当竞争行为进行监管。

“靡不有初,鲜克有终”。资本犹如怪兽,一旦不加监管,任由其肆虐,其破坏力是相当恐怖的——一座座单车坟场、一个个爆雷的P2P平台尚历历在目,而就在笔者撰写此文时,杭州已有一家名为“鼎家”的长租公寓公司宣告破产。在此,笔者希望监管机构能够早日介入,拿出符合实际的监管方案,而不是如现在这般,草草的出台一些运动式的口号式的监管措施。