浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）浙01民终5593号

上诉人（原审原告）：汪子斯可，男，1993年3月30日出生，汉族，住江西省乐平市。

委托代理人：汪建红，男，1970年6月23日出生，汉族，住江西省乐平市，系汪子斯可父亲。

被上诉人（原审被告）：杭州滨凯房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区双菱路2号288室。

法定代表人：朱慧明，董事长。

委托代理人：高敏娟，系该公司员工。

被上诉人（原审被告）：杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。

法定代表人：朱立东，董事长。

委托代理人：梁月军，浙江卓特律师事务所律师。

上诉人汪子斯可因与被上诉人杭州滨凯房地产开发有限公司（以下简称滨凯房产公司）、杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：2014年11月24日，汪子斯可（乙方、承租方）与案外人杭州滨江城东房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订房屋租赁合同一份，约定：本合同租赁房屋位于杭州市江干区金色黎明公寓×幢×号，建筑面积230.91平方米，乙方向甲方承诺，租赁该租赁物作为经营陶瓷、土特产、农产品生鲜使用；租赁期限六年，自2015年2月17日起至2021年2月16日止；房屋的交接时间为2014年11月17日；租金标准为2元／平方米／天，年租金合计为168564元，租赁期间，前两年租金保持不变，第三年起每年租金递增5％。租金按半年结算一次，先付后用；乙方需在2014年11月17日以前支付履约保证金40000元，等等。后汪子斯可向杭州滨江城东房地产开发有限公司支付租金84282元、保证金40000元及自2014年11月24日起至2015年11月23日止期间的物业管理费7758.60元。

此后，汪子斯可（乙方、承租方）与案外人杭州滨江城东房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《提前解约协议》一份，约定：甲乙双方于2014年11月24日签订关于杭州市江干区金色黎明公寓×幢×号的《房屋租赁协议》于2015年4月30日解除，乙方应于2015年4月30日前腾空搬离该房屋；乙方不需向甲方支付违约金；乙方已支付给甲方的履约保证金计肆万元，乙方已缴纳2015年2月17日至2015年8月16日期间的租金计捌万肆仟贰佰捌拾贰元整，在乙方结清水电费、能耗费、物业服务费等相关费用以及乙方办理完毕注册地在该房屋的企业法人或其他组织的工商注册登记注销手续和税务登记注销手续后予以退还，等等。

2015年4月30日，滨凯房产公司（出租方、甲方）与汪子斯可（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：本合同租赁房屋位于杭州市凯旋路130-2号房屋，建筑面积205.27平方米，乙方向甲方承诺，租赁该租赁物作为陶瓷、土特产、生鲜使用；租赁期限五年，自2015年7月30日起至2020年7月29日止；甲乙双方共同商定于2015年4月30日在租赁物业现场办理物业交接手续；租金标准为3.6元／平方米／天，年租金合计为269724元，租赁期间，前三年租金保持不变，第四年起每年租金递增5％。租金按半年结算一次，先付后用，乙方第一次支付房屋租金的日期为2015年4月30日前，支付56851元整，余款78011元整需于2015年9月30日前交齐，以后每年的6月30日、12月31日前为乙方租金支付日；乙方在租赁期间所使用的水、电、物业管理费、能源能耗费等由乙方支付；乙方在租赁期限内，不得转租，如经甲方书面同意乙方转租，订立的书面合同应符合以下规定，……乙方转租该租赁物，订立的转租合同应经本合同甲方签署同意，等等。

同日，滨凯房产公司（出租方、甲方）与汪子斯可（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲乙双方2015年4月30日签订了《房屋租赁合同》，现就有关免租事宜补充如下：甲方已与滨江物业公司签订《前期物业管理服务合同》，乙方应服从物业服务合同的相关管理约定，乙方自2015年4月30日起直接向滨江物业公司支付物业管理费及能耗费；2015年4月30日至7月29日为免租期，免租期内甲方免收乙方租金，但乙方应依据《前期物业管理服务合同》支付物业管理费及能耗费，等等。

2015年7月13日，汪子斯可作为甲方（出租方）、案外人张影舟作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，本合同租赁房屋位于杭州市凯旋路130－2号房屋，建筑面积约206平方米，乙方向甲方承诺，租赁该租赁物作为宠物店使用，租赁期限共四年，自2015年7月13日起至2019年7月12日止，同时就双方权利义务予以约定。同日，滨江物业公司收到案涉房屋自2015年5月1日至2016年4月30日期间物业管理费8867.64元。

2015年9月7日，汪子斯可作为乙方（出租方）、案外人张影舟作为甲方（承租方）签订《协议书》一份，约定，乙方出租位于杭州市凯旋路130-2号房屋，甲方作为承租人对该商业店铺进行了租用，在装修期间因物业及房产公司的行为导致工期延误并无法预期何时能够开工、开业。故乙方与甲方协商解除于2015年7月13日订立的房屋租赁合同，乙方同意退还房屋租金，并承担相应的违约责任；乙方与甲方协商后确认款项金额为318662元，其中房租及房租保证金262368元、装修补偿共计55894元，违约金按照前列款项的20%计算即63732元；还款期限为六个月，自2015年9月7日至2016年3月5日。

经汪子斯可与滨凯房产公司确认，汪子斯可支付案外人杭州滨江城东房地产开发有限公司的履约保证金40000元和自2015年2月17日至2015年8月16日期间的租金84282元用于抵交双方于2015年4月30日签订的诉争房屋租赁合同中的履约保证金67431元及自2015年4月30日至2015年9月30日期间房屋租金人民币56851元。

汪子斯可诉至原审法院，请求：1.滨凯房产公司、滨江物业公司赔偿汪子斯可应退还张影舟2015年7月13日至2016年1月12日止的租金共计169000元和自2015年7月13日起至2016年7月12日止期间的物业管理费共计8867.64元及汪子斯可应赔偿张影舟装修损失共计56294元；2.滨凯房产公司、滨江物业公司赔偿汪子斯可自2016年1月13日起至2019年7月12日止期间的预期经济损失共计236005元；3.滨凯房产公司、滨江物业公司赔偿汪子斯可因本案产生的律师代理费共计20000元；4.滨凯房产公司、滨江物业公司承担全部案件受理费。

原审法院认为：汪子斯可与滨凯房产公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。根据《房屋租赁合同》约定，汪子斯可承租案涉房屋用途为陶瓷、土特产、生鲜，除非经滨凯房产公司书面同意，汪子斯可在租赁期限内不得转租，根据现有证据，无法证明系汪子斯可在征得滨凯房产公司同意的情况下将案涉房屋转租予案外人张影舟，而张影舟开设宠物用品店亦与合同约定房屋租赁用途不符；同时，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。汪子斯可与案外人张影舟签订解约协议书，约定退还相应租金、赔偿装修费并支付违约金，其主张上述费用由滨凯房产公司承担，均缺乏事实与法律依据。综上，汪子斯可的损失均系其自身存在违约行为所致，其请求滨凯房产公司赔偿其允诺退还张影舟的租金、装修损失，并赔偿物业管理费、预期经济损失以及律师代理费，均于法无据，不予支持。就汪子斯可对滨江物业公司的主张。原审法院认为，民事诉讼的当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，本案中，汪子斯可以与滨江物业公司存在事实上的合同关系、滨江物业公司无理阻止张影舟装修为由要求滨江物业公司对上述诉讼请求承担共同清偿责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院于2016年7月26日判决：驳回汪子斯可的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费4326.5元，由汪子斯可负担。

宣判后，汪子斯可不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，判决错误。汪子斯可就杭州市凯旋路130-2号房屋与滨凯房产公司签订房屋租赁合同，在此期间，汪子斯可就房屋转租事宜与滨凯房产公司相关工作人员进行了积极沟通，在征得其同意的情况下将房屋转租给张影舟，有汪子斯可与滨凯房产公司工作人员的通话录音为证。同时汪子斯可在转租该房屋后还到滨江物业公司进行了装修报备，交纳了相关房屋装修费用。以上种种事实证明滨凯房产公司从客观事实上知道并同意汪子斯可转租事宜，因此汪子斯可将房屋转租给张影舟合法有效，应受法律保护。在转租装修过程中，滨凯房产公司擅自反悔，通过滨江物业公司采取驱赶装修工人、断水断电等手段迫使张影舟无法完成装修工作，无法正常营业。因此，滨凯房产公司、滨江物业公司的行为严重侵犯了汪子斯可的合法权益，导致利益受损，应承担连带赔偿责任。二、原审法院认为滨江物业公司不应承担法律责任的判决错误。滨江物业公司是基于汪子斯可与滨凯房产公司于2015年4月30日签订的补充合同，从而与汪子斯可形成事实上的物业管理关系，汪子斯可也积极履行了交纳物管费用的义务。汪子斯可在征得滨凯房产公司同意的前提下，将承租房屋转租给张影舟，合法有效。该转租行为与滨江物业公司无关，其无权对转租行为是否合法进行干涉。鉴于张影舟承租房屋还处于装修阶段，真实用途有待正式营业后才能认定，而滨江物业公司在没有充分证据证明张影舟的承租用途属于违法行为的前提下就肆意驱赶装修工人，断水断电，导致装修工作无法完成，严重侵犯了汪子斯可的合法权益。因此，滨江物业公司也应承担连带侵权责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持汪子斯可的一审诉请；2.一、二审诉讼费用全部由滨凯房产公司、滨江物业公司承担。

针对汪子斯可的上诉，滨凯房产公司答辩称：汪子斯可的转租行为未经过滨凯房产公司书面同意，属于违法转租。双方签订的租赁合同第八条明确约定汪子斯可在租赁期限内不得转租，除非经过滨凯房产公司书面同意。本案中，滨凯房产公司没有出具任何同意转租的书面文件，并且滨凯房产公司在得知汪子斯可将房屋转租给第三人经营宠物店时就与滨江物业公司一起制止其行为。汪子斯可擅自转租造成的自身及第三人损失，应由汪子斯可自行承担，其要求滨凯房产公司承担，无事实和法律依据。汪子斯可拖欠滨凯房产公司租金至今未付，共计拖欠78011元。双方按约定汪子斯可应在2015年9月30日前付清，但汪子斯可至今未按约履行。综上，汪子斯可擅自转租与拖欠租金的行为，已经构成严重违约，故请求驳回上诉，维持原判。

针对汪子斯可的上诉，滨江物业公司答辩称：汪子斯可的上诉理由与请求缺乏相应的证据及法律依据，滨江物业公司完全履行了法律义务。由于汪子斯可在装修时违反了临时管理公约及杭州市限制养犬等相关规定，滨江物业公司有制止的义务。对此，滨江物业公司没有过错。汪子斯可的损失与滨江物业公司的管理行为没有必然因果关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，汪子斯可向本院提交证据材料如下：具结书、房屋转租申请函各1份（均为打印件），用以证明滨凯房产公司置业代表李翔给汪子斯可出具了同意转租房屋函的事实。

汪子斯可提交的证据，经滨凯房产公司质证：真实性、合法性及关联性均有异议，系打印件，无法证明滨凯房产公司同意汪子斯可转租的事实。该证据亦经滨江物业公司质证：不符合法律规定的证据形式。本院经审查后认为，上述证据并未经相关当事人签章确认，尚不足以证明汪子斯可主张的待证事实，故不予确认。

二审期间，滨凯房产公司向本院提交证据材料如下：房屋转租申请书2份，用以证明滨凯房产公司名下所有商铺的转租均须要出具房屋转租申请函，并由产权方盖章同意的事实。

滨凯房产公司提交的证据，经汪子斯可、滨江物业公司质证：均无异议。本院经审查后认为，上述证据缺乏与本案的关联性，故不予确认。

二审期间，滨江物业公司未向本院提交新的证据材料。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：根据当事人的诉请及相关有效证据，本案为房屋租赁合同纠纷。首先，关于违约责任的认定。汪子斯可与滨凯房产公司于2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》明确约定，如汪子斯可转租的，则须经滨凯房产公司签署书面同意书。现可以确认汪子斯可将涉案房屋进行转租的事实，但汪子斯可并未提供该转租行为经由滨凯房产公司书面同意的证据，且滨凯房产公司对汪子斯可的转租行为不予认可，故应由汪子斯可承担举证不能的不利后果。因此，汪子斯可的转租行为构成违约。其次，关于汪子斯可在本案中提出的诉讼请求。汪子斯可未经滨凯房产公司书面同意而擅自转租，其违约在先；由此产生的租赁合同履行相关责任，不应由滨凯房产公司负担。汪子斯可要求滨凯房产公司承担相应责任的请求，依据不足，不应予以支持。另外，本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，滨江物业公司并非租赁合同的主体，故汪子斯可要求滨江物业公司在本案中承担相应责任，于法无据，亦无法得到支持。综上，原审法院驳回汪子斯可在本案中的诉讼请求，并无不当。汪子斯可的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8653元，由汪子斯可负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵为民

代理审判员　　睢晓鹏

代理审判员　　秦海龙

二〇一六年十一月十五日

书　记　员　　徐森燕