80. 前期管理阶段业主的经营性收益如何管理？

答：近年来，业主委员会成立后，就前期物业管理阶段（即业委会成立前）的经营性收益归属和返还问题，将建设单位和前期物业公司告上法庭的诉讼案件数量逐年飙升。这一现象充分反映出，前期物业管理阶段业主的经营性收益管理长期处于缺位状态，亟需科学化、规范化。

前期管理阶段，业主尚未成立自治组织，电梯广告费、公共停车位收入、场地租金等经营性收益，往往由物业公司直接收取和管理。这笔钱属于全体业主共有，但由于缺乏业主监督，极易被截留、挪用、记账不清。

笔者建议，建设单位在签署《前期物业服务合同》时，就应当将经营性收益的管理规则明确约定下来，主要包括以下条款：第一，前期物业服务合同履行期间，物业服务人应当为共有收入开设专门的银行账户，不得与物业服务人自有资金账户混用，确保专款专用。第二，定期（至少每半年）将共有收入使用、管理的详细情况向全体业主公布，并按照规定在物业管理信息网络系统填报相关信息。第三，物业服务人出租物业服务用房中的经营用房等共有部分的，租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月，以防止在业主大会成立前签订长期租约、业主大会成立后无法收回自主管理权。租赁收入在扣除合理成本之后属于业主共有，结余部分在业委会成立后须全部移交。