导读：就时下流行的房屋租赁模式，笔者之前已撰文做过分析（详见：《中介教你做二房东：或许这是一种完美的商业模式？》）。囿于思维的渐进性，笔者发现部分观点在前文中未能阐述到位，故拟通过本文再行展开。

本文旨在讲明白两个事情：第一，从商业角度，分析蛋壳公司的营收模式；第二，从法律角度，为房东和租客提示风险。

特别提示：1、本文中，笔者将以蛋壳公司为例来加以说明，如有兴趣，各位读者可自行下载蛋壳APP进行验证，应更容易理解本文观点。2、本文共4400余字，阅读完需要您付出一定的时间和耐心，但笔者可以向您保证，您不会后悔！

一、“蛋壳模式”有别于传统租赁，也有别于“长租公寓”。

（一）从法律角度看，“蛋壳模式”有别于传统租赁

传统的租赁模式下，房东和租客直接形成房屋租赁合同关系。“蛋壳模式”下，增加了一重法律关系，即房东和蛋壳的委托代理合同关系。房东委托蛋壳代理房屋出租事宜，由蛋壳代表房东与租客处理房屋租赁事宜。

（二）从成本承担角度，“蛋壳模式”有别于“长租公寓”

“长租公寓”的提法在近两年开始流行。2018年4月份，万科公司推出长租产品“翡翠书院”，媒体报道“10年最低180万租金”，引发吃瓜群众感叹“租也租不起了”。但“蛋壳模式”有别于通常意义上的“长租公寓”，主要区别之处在于成本承担主体不同。翡翠书院之类的“长租公寓”，房屋来源主要为开发商自持物业，房屋成本由开发商自行承担，故即使租赁价格高，但和房价相比就不值一提了——年租金回报率不足2%，所以开发商都在喊不赚钱。“蛋壳模式”下，房屋成本由房东承担，这也使得作为代理人的蛋壳公司可以轻装上阵，获得相对有保障的利润空间。

二、从商业角度出发，“蛋壳模式”下蛋壳公司的收支分析

（一）收入分析

1、房东

来源：《财产委托管理服务合同》，蛋壳（杭州）资产管理有限公司）

由以上合同内容，我们不难看出，从表面上看，房东需要承担以下费用——对应为蛋壳公司的收入：

（1）管理费：1个月租金。具体在谈判过程中，表现为要求每年扣除1个月空置期，而非按照实际空置时间计算；

（2）服务费：租金差额部分。蛋壳公司会对房屋进行装修后出租，或分割出租（即“合租”），超出承诺支付给房东的金额归蛋壳公司所有；

（3）维修金：按规定费用收取。

需要注意：前述费用全部可以由蛋壳公司从收取的租金中直接扣除，无需房东另行支付。

2、租客

来源：蛋壳公寓APP）

通过蛋壳公寓的APP，我们不难看出，从表面上看，租客需要承担以下费用——对应为蛋壳公司的收入：

（1）租金差额部分：即房东应支付的“服务费”。

（2）服务费：按月租金的7%计算。

（3）维修金：按月租金的1%计算。

3、隐形费用

需要注意：除去前述表面上可见的费用，房东和租客还分别要承担部分隐形费用：

（1）租金利息：一般情况下，蛋壳公司按月向房东支付房租。则在租客选择季付、半年付、年付等付款方式时，蛋壳公司将实际获取延迟支付部分房租的利息。

（2）押金利息：无论选择何种付款方式，租客都需支付押金，该部分资金对应的1-12个月的利息归蛋壳公司所有。

4、以蛋壳公寓APP收录的钱江新城新城国际花园和园某房屋为例：

（1）收入来源之一：租客应支付费用明细

（来源：蛋壳公寓APP，笔者汇总）

备注：以上为租客为房屋支出的各项费用明细及汇总。就上述清单，需做如下说明：

a、支付方式上，蛋壳公司鼓励年付和季付，服务费有较大幅度减免；

b、分期月付的，分期手续费为月租金8%-11%，与大众认知不同，该部分费用明确由蛋壳公司。

（2）收入来源之二：隐性收入

来源：蛋壳公寓APP，笔者汇总）

说明：上列表格的计算基于以下条件：

a、仅计算按年、半年、季度支付的情形；

b、假定该房屋在1年的周期内，能100%不间断出租；

c、年利率按照略低于常见理财产品的3%计算，而非按银行存款利率计算。

（3）确定参照物

（来源：安居客APP）

备注：同小区同户型，选择整租方式。从利润最大化角度出发，我们按7000元/月标准计算。

（4）蛋壳公司收入

（备注：蛋壳APP数据，笔者汇总。季付按11070元/月计算）

由上述汇总，我们可以看出，根据房租付款方式不同，蛋壳公司从该套房屋中可以分别获取67027.15元/年、67375.3元/年、68221.53元/年的毛收入。其中，主要构成部分为与房东约定的服务费，即房租差额部分，分别占比72.87%、72.49%、71.59%。另外，单纯从房租角度看，该房屋分别出租收入较整体出租收入上浮了（132840-84000）/84000=58%。若计算其它费用，则该房屋分别出租收入较整体出租收入上浮了（67027.15+84000）/84000-1=79.79%（以年付为例）。也就是说，若以7000元/月的房租向房东支付，并按照前述方式100%不间断出租，年毛利率可以有近80%。

（二）成本分析

至于蛋壳公司的成本，目前可以确定包括以下项目：其一，分期付款方式下，蛋壳公司自愿承担8%-11%的分期手续费；其二，装修投入；其三，运营费用，但具体金额及占比则无法评估；其四，其它可能实际发生但笔者未能预估的费用（需要注意的是，一应杂费，包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、供暖费、燃气费、物管费、水费、卫生费、上网费等费用，分别由房东和租客承担）。

（三）结论（以本文引用案例为例）

1、“蛋壳模式”下，蛋壳公司将房屋分别出租，可以直接获得超额利润。由上文可以看出，分别出租收入较整体出租收入上浮了58%。这也许就是蛋壳公司等市场主体被社会舆论口诛笔伐的根本原因——它们的进入直接推高了房租水平。

2、“蛋壳模式”下，蛋壳公司还能获取其它不菲的显性收入（如管理费、维修费）及隐性收入（如租金利息、押金利息），可以占到总收入比的28%左右。如果计算前述费用，则分别出租收入较整体出租收入上浮了79.79%（年毛利率）——这是一个让人惊诧的比例！

3、不难得出结论，即使扣除蛋壳公司的成本，利润空间也是相当有想象力的！

4、从前述计算过程，我们可以看出，对“蛋壳模式”最大的影响在于房屋能否出租出去，空置率能否尽量降低。从商业角度看，笔者再次强调，只要出租率有保障，只要蛋壳公司将融资当成手段而非目的，“蛋壳模式”就是完美的商业模式——本文中仅仅是从收支角度做了简单的分析，更别提“蛋壳模式”下，强大的现金流来源和成长性会带来绝佳的融资支撑。

三、从法律角度出发，“蛋壳模式”下各市场主体的法律风险分析。

“蛋壳模式”下，基础法律关系为房东和租客之间的房屋租赁关系、房东和蛋壳公司之间的委托代理合同关系。当然，根据具体情况，还可能存在蛋壳公司和租客之间的服务合同关系、租客和第三方金融机构之间的借贷合同关系等。在此，笔者仅对“蛋壳模式”下可能出现的有别于一般房屋租赁模式下的风险进行分析。

（一）蛋壳公司所面临的法律风险

根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条之规定：出租居住房屋的，应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位，不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住。

根据该条规定，法律允许的是合租，而非群租。就目前来看，很难判断蛋壳公寓APP上是否存在将非居住空间改造为居住空间的情况——就本文引用的案例来看，不能完全排除该情况。如安居客上显示为3室2厅，蛋壳公寓APP上显示为4室1厅（4室面积合计77㎡）——是否存在改造出租的情形，是监管部门需要重点关注的。

若违反前述规定，则可以由公安机关根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十六条之规定进行处理，亦即“违反第十三条、第十四条规定，出租居住房屋供他人居住的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正，出租人是单位的，对单位处以2000元以上2万元以下罚款，出租人是个人的，对个人处以200元以上2000元以下罚款” 。

（二）房东所面临的法律风险

因蛋壳公司违约，导致租金不能按时收到的风险。此前破产的“杭州鼎家”已经证明，若出租率无法保障，或存在挪用资金出现巨额亏损的情况，则蛋壳公司这样的市场主体也是可能出现违约风险的。此时，主要的违约表现就是蛋壳公司不能按期支付到期应付给房东的租金。

（三）租客所面临的法律风险

房屋被房东或第三方收回的风险。根据具体情况不同，可以区分为两种：

第一，房屋被房东收回的风险。实践中，若出现蛋壳公司违约的情况，当房东未收到房租的情况下，房东一般是会选择收回房屋的——需要注意的是，此时房东收回房屋是没有法律依据的。“蛋壳模式”下，房东与蛋壳公司之间是委托代理合同关系，蛋壳公司的行为后果由房东承担。蛋壳公司代理房东收取房租，租客交付房租给蛋壳公司，即视作该房租已由房东收取，即使蛋壳公司违约，未将房租交付给房东，房东也只能基于委托代理合同关系，要求蛋壳公司承担违约责任等。

第二，房屋被第三方收回的风险，主要是指房屋在出租前即存在抵押的情况。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。若蛋壳公司未尽到审查或说明义务，将设立有抵押权的房屋出租给租客的，则在履约过程中，因第三人实现抵押权，可能导致租赁合同无法继续履行。此时，租客只能要求房东承担赔偿责任，或自行承担不利后果。

（四）其它事项

至于其它新闻报道中提及的“本以为是租房合同，谁知变成了贷款合同”，笔者以为，这些报道都有哗众取宠之嫌。当今社会，分期消费已经是重要的消费方式之一。对于租客群体而言，若一次性支付数万元租金有困难，那么分期支付不失为更好的选择——而作为一个理性人，我们应当知道，分期支付是需要额外支付成本的。不提其他，向银行贷款还得支付利息呢！如果分期借款不违反国家强制性法律规定——只要利率在法律允许的范围内，或者说，对相关市场主体有更高道德要求，只要利率在合理范围内，应该都能得到允许。

四、结语

“蛋壳模式”是一种新型的商业模式。伴随蛋壳公司等市场主体的进入，资本也随之涌入，从客观上看，的确在某种程度上推高了房租水平。但是，若简单的去下结论，断言房租水平因此上涨20%-30%又是不负责任的，甚或危言耸听，将蛋壳公司等市场主体比作P2P平台，认为将来会带来更大的社会危害性，这种论断更是不负责任的！

我们必须要看到，蛋壳公司的进入给租赁市场带来的改进。作为从事租赁服务的专业公司，蛋壳公司等市场主体毫无疑问能提供更优质的居住环境、更贴心的居住体验和周全的居住服务，而这些是无法从传统房东处获取到的。所以，允许蛋壳公司等市场主体获取利润也无可厚非。另外，蛋壳公司等市场主体的进入，从某种程度上也能倒逼传统出租服务提供方，迫使它们去改善产品、改进服务。

最后，笔者想说的是，第一，市场经济环境下，要鼓励充分竞争（据媒体报道，链家系在该领域已经有相当影响力，是否构成垄断则不好判断，笔者希望最好不要出现此种局面），不能简单的将蛋壳公司等市场主体的行为视作洪水猛兽——充分竞争环境下，行业的利润率自然会慢慢下降，直到达到一个相对合理的水平；第二，再次希望所有的市场主体把融资作为手段，而非目的；第三，出租率是“蛋壳模式”能够正常运营的关键，而出租率需要靠庞大的租客群体来保障——希望国运昌隆！希望租客们都能得到好工作、获取好报酬！