卓·民梁代 | 商品房预售合同纠纷

  时间:2017-11-23 15:24:26  

浙江省嘉兴市中级人民法院

2015)浙嘉民终字第1057

上诉人(原审被告):海宁凯达菱商贸城开发有限公司。住所地:海宁农业对外综合开发区启潮路72号内12-3楼。

法人代表:杨秀泉,董事长。

委托代理人:梁月军,浙江卓特律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):李继明。

委托代理人刘晓,浙江杰嘉律师事务所律师。

上诉人海宁凯达菱商贸城开发有限公司(以下简称凯达菱公司)因与被上诉人李继明商品房预售合同纠纷一案,不服浙江省海宁市人民法院(2015)嘉海民初字第2765号民事判决,向本院提起上诉。本院于20151225日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理认定:2013616日,李继明和凯达菱公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份,合同约定:李继明向凯达菱公司购买坐落于海宁市长安镇(农发区)启潮路8号杭海商厦1-65209的商品房,该房建筑面积41.1平方米,单价9489.05/平方米,房屋总价390000元;李继明应当于2013616日前支付购房款390000元,凯达菱公司应当于2014630日前交付符合约定的商品房,交付条件包括:1、建筑工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;但若遇特殊原因,如凯达菱公司因县(市)级及县(市)级以上规划、文物、环保、土管主管部门根据法律、法规的规定实施履职行为,而导致开发建设延长的,凯达菱公司可据实予以延期。凯达菱公司逾期交房超过60日后,李继明有权解除合同,且凯达菱公司应自李继明解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款,并按李继明累计已付购房款的1%向李继明支付违约金等。李继明于201368日支付购房定金30000元,616日支付房款360000元。凯达菱公司于2013617日向李继明开具销售不动产统一发票1份。凯达菱公司未能在2014630日前按约交付房产。2015421日,本案讼争房屋通过了建设工程竣工验收备案。2015616日,李继明经公证用EMS向凯达菱公司送达要求退房的通知函

原审法院另认定:本案讼争房屋买卖合同中约定的建筑面积为41.1平方米,实际的建筑面积为42.38平方米,面积误差比绝对值为3.114%

2015914日,李继明以凯达菱公司逾期交房超过11个月,且房屋建筑面积误差比绝对值超出3%为由,诉至原审法院,请求解除双方当事人签订的1306160022号《浙江省商品房买卖合同》;凯达菱公司返还李继明购房款390000元,并按中国人民银行同期存款利率支付利息至款项实清日止;凯达菱公司向李继明支付违约金3900元。

凯达菱公司在原审中答辩称:涉案房屋在验收时,因消防政策的改变,导致凯达菱公司不能按合同约定的时间交付房屋,这属于不可归责于凯达菱公司的事由,李继明解除合同没有法律依据。

原审法院审理认为:李继明单方解除合同的条件已成就,理由如下:1、双方当事人在合同第九条第一款明确约定了交付期限及条件,庭审中,凯达菱公司承认讼争房屋至2015421日才取得竣工验收备案,即至该日讼争房屋才可以交付,已远远超出了合同约定的交付期限。2、根据合同第十条第一款约定的逾期交房违约责任,凯达菱公司逾期交房超过60日后李继明有权解除合同。李继明于2015616日向凯达菱公司发送退房通知函并要求解除合同,符合合同的约定。凯达菱公司自收到李继明解除合同的通知至今已逾三个月,并未提出异议。3、本案讼争房屋的实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的面积误差比绝对值超过了3%。综上,无论是因延迟交房还是因面积误差,李继明都有权解除合同。故李继明主张要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求凯达菱公司返还购房款390000元的诉讼请求,予以支持。李继明要求凯达菱公司赔偿已付款的相应银行存款利息损失的请求,于法有据,予以支持。李继明要求凯达菱公司支付违约金的请求,由于凯达菱公司已经以给付利息的方式承担了违约责任,故对该请求,不予支持。凯达菱公司认为逾期交房非其原因造成的抗辩,未提供证据证明,不予采信。据此,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、解除李继明与凯达菱公司于2013616日签订的编号为1306160022号《浙江省商品房买卖合同》;二、凯达菱公司于判决生效之日起十日内返还李继明购房款390000元,并支付李继明相应利息损失(自2013616日起,以390000元为本金,按中国人民银行同期同档次存款利率计算至实际付清日止);三、驳回李继明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7702元,减半收取3851元,由李继明负担85元,由凯达菱公司负担3766元。

判决宣告后,凯达菱公司不服,向本院提出上诉称:一、本案商品房买卖合同不应解除。首先,该合同依法成立,对当事人具有法律约束力。其次,李继明解除合同的程序不合法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案李继明解除合同前,未进行催告。最后,合同第九条约定,出卖人因县(市)级及县(市)级以上规划、文物、环保、土管主管部门根据法律法规实施履职行为,而导致开发建设期延长的,出卖人可据实予以延期。凯达菱公司延期交付系因新的消防验收标准出台,符合约定的可延期交房的特殊事由,因此不属于违约。二、本案商品房延期交付符合合同约定,不属于违约行为,李继明要求返还购房款并赔偿利息缺乏依据。综上,请求撤销原判,依法改判驳回李继明的诉讼请求。

李继明在二审中答辩称:李继明通过公证送达方式行使解除权,程序符合法律规定;涉案房产面积误差比超过3%,根据合同约定和法律规定,李继明均可解除合同,并要求对方返还房款并支付利息。

双方当事人在二审中均未提供证据。

本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为:双方当事人签订的商品房买卖合同明确约定,凯达菱公司逾期交房超过60日后李继明有权解除合同,此属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中规定的当事人另有约定的情形,因此李继明在解除合同前无需先进行催告。凯达菱公司认为李继明未进行催告,解除合同程序不合法的上诉理由不能成立。凯达菱公司称其逾期交房的原因系消防验收标准调整,但并未提供证据证明,原审对凯达菱公司该抗辩事由不予认定正确。另一方面,合同第九条第二款第三项对凯达菱公司可顺延交房期限的情形仅约定为规划、文物、环保、土管主管部门履职行为所致的开发建设期延长,并不包括消防部门的履职行为。凯达菱公司认为存在约定顺延交房期限的事由,其可据此顺延交房期限的上诉理由也不能成立。

另外,因涉案房屋实际面积和约定面积的误差比绝对值为3.114%,超过了法律规定以及合同约定买受人可解除合同的3%的幅度,由此,且不论交房期限逾期,李继明单凭面积误差一种情形解除合同,理由也已足够充分。

综上,凯达菱公司提出的上诉理由均不能成立,其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费7702元,由上诉人海宁凯达菱商贸城开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨迪虎

审判员  杨海荣

审判员  王世好

二〇一六年二月十六日

书记员  林雪琴