卓·民梁代 | 物权保护纠纷

  时间:2018-11-6 11:09:52  

浙江省杭州市中级人民法院

(2016)01民终3393

上诉人(原审原告)姜宏斌,男,197185日出生,汉族,住江西省鹰潭市月湖区。

上诉人(原审原告)郑惠方,女,196947日出生,汉族,住江西省鹰潭市月湖区。

二上诉人共同委托代理人傅娟娟、陈凌芬,浙江宏昊律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)俞佳,男,1985811日出生,汉族,住浙江省杭州市江干区。

委托代理人梁月军、沈肖容,浙江卓特律师事务所律师。

上诉人姜宏斌、郑惠方因与被上诉人俞佳物权保护纠纷一案,不服杭州市江干区人民法院(2015)杭江民初字第1956号民事判决,向本院提起上诉。本院于201662日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

原审法院认定:20121028日,姜宏斌、郑惠方(买方、乙方)与案外人俞某、吴某(甲方、卖方)签订《杭州市房屋转让合同》一份,约定甲方房屋位于杭州市江干区华家池×××幢西单元××室,建筑面积为47.85㎡,房屋转让价款为1050000元,201317日,姜宏斌、郑惠方就案涉房屋办理房屋产权登记手续。另查明,俞佳自出生即与父母居住在杭州市江干区华家池×××幢西单元×室内,该房屋南部自阳台以外延伸至路面部分建筑由俞佳母亲郑美月搭建,并未办理产权登记。20159月,姜宏斌、郑惠方以俞佳在搭建房屋北侧边沿砌墙,导致姜宏斌、郑惠方部分的房屋无法出入为由诉至原审法院,请求判令:1、俞佳立即腾退房屋,拆除私砌的墙面,恢复原状。2、俞佳赔偿姜宏斌、郑惠方租金损失24000元。3、本案诉讼费用由俞佳承担。

原审法院认为,首先,《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据华家池111幢西单元103室的房屋产权登记信息及测绘情况表,姜宏斌、郑惠方所有的房屋面积为47.85平方米,而案涉由俞佳母亲郑美月搭建房屋南部自阳台以外延伸至路面部分建筑并未在权属登记范围之内,同时,姜宏斌、郑惠方与案外人俞某、吴某签订《杭州市房屋转让合同》中,亦未就上述搭建部分使用权予以明确约定,姜宏斌、郑惠方主张该搭建部分为华家池111幢西单元103室房屋之从物而归其所有,缺少事实与法律依据;其次,根据前述房屋测绘情况表及现场勘查可知,案涉房屋正常出入口为北门房屋大门,而搭建房屋并非进出该房屋唯一且必经通道,姜宏斌、郑惠方以俞佳在搭建房屋北侧边沿砌墙,导致姜宏斌、郑惠方部分的房屋无法出入为由,要求俞佳立即腾退房屋,拆除私砌的墙面,恢复原状,于法无据,原审法院不予支持;就姜宏斌、郑惠方主张俞佳赔偿租金损失24000元,考虑到姜宏斌、郑惠方系将产权尚存争议房屋租与他人,现姜宏斌、郑惠方以该房屋租赁合同无法履行为由向俞佳主张赔偿损失,缺少事实与法律依据,原审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条之规定,判决:驳回姜宏斌、郑惠方的诉讼请求。一审案件受理费400元,减半收取200元,由姜宏斌、郑惠方承担。

宣判后,姜宏斌、郑惠方不服,向本院上诉称:一、案涉房屋内部早年由原房主用墙从中间隔断,分为南北两部分。搭建部分位于南半部分,该部分原系一层业主的院子,因当时生活困难,为扩宽居住面积,从阳台往外延伸至路面,添造了附属建筑,该附属部分一直与主屋连接使用,并非独立部分。后社区为了整洁、美观,对一层搭建部分进行了统一的整修。20121028日,上诉人向俞某、吴某购买该房屋时,房屋已经是上述结构,且周围户也均由一层户主占有、使用外部搭建部分的房屋。2013年初,在案涉房屋交付时,原房主已明确将搭建部分的钥匙给了上诉人,在被上诉人私自撬开卷闸门砌墙之前,上诉人一直将这部分与南半边房屋一起整体出租。后因被上诉人并不居住在此,社区为了统一管理要求上诉人将案涉部分的钥匙交社区保管。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条的规定,案涉搭建部分一直与南半边房屋一并使用,且在房屋交付时,原房主已经通过将该部分钥匙交付给上诉人的行为明确表示案涉搭建部分作为房屋的附属部分一并予以转让。同时,因搭建部分与主屋系一整体,将案涉搭建部分独立开来,势必会严重影响南半边的采光、通行。南北通透、采光充足,有较大的店面是影响案涉房屋总价的原因,也是上诉人考虑购买该房屋的重要因素。一审不顾买卖双方当事人的真实意愿,不顾房屋买卖的交易习惯,仅凭产权登记剥夺上诉人对搭建部分的使用,与事实不符,于法无据。以南边搭建部分并非进出案涉房屋的唯一且必经通道,剥夺上诉人从南边大门正常进出的权利更是荒谬,难道有北门的人就不可以走南门了么?二、被上诉人并未提供任何证据证明附属部分系其母亲花钱搭建,事实上,社区为了整体美观,对该部分及周边户后来进行了整体规划、整治,从而形成了如今的格局。退一步讲,即使该部分由其母亲花钱搭建,也是其父母在婚姻关系存续期间,为了扩宽家庭生活面积,满足家庭生活需要,应属家庭共同财产。被上诉人母亲不能依其事实行为的成就而必然取得所有权。况且,被上诉人母亲早已与被上诉人父亲离婚,搬离了案涉房屋。以此逻辑,任何人在他人的花园里搭建房屋,只要对方对该部分地块没有所有权,其就能因搭建行为而取得该房屋的所有权,显然这是没有法律依据的,也将严重扰乱正常的社会秩序。根据(2014)杭江民初字第154号和(2014)浙杭民终字第1117号民事判决,原房主已经将出售房所得价款中的30万元给予被上诉人的父亲,充分考虑到了当时同住亲属的实际情况,对所得收入进行了必要的安排。据悉其他子女均只有10万元左右。因此,被上诉人对上述家庭共同财产分配有异议的,应当通过其他法律途径来解决,而不是找受让人。三、被上诉人多次上门滋事,为此上诉人曾报警十余次。201412月,被上诉人未经上诉人同意私自赶走了原租客,并擅自撬开了房屋的卷闸门,在阳台和搭建的房屋中间砌墙,导致上诉人南半部分的房屋完全被堵死。整个房屋的采光、出入都受到了严重的影响。因上诉人购买该房屋后,一直在外地工作,将房屋全部予以出租。其中南半部分连同搭建部分一同租给案外第三人,月租金为2000元,后因被上诉人的侵权行为,第三人已经搬离,因此给上诉人造成12个月的租金损失24000元。综上,请求撤销原判,改判支持上诉人一审的诉讼请求。

被上诉人俞佳答辩称:一、上诉人认为原房主已经通过交付钥匙等行为明确案涉搭建的房屋随主房屋一并转让,缺乏法律依据。1、原房主出让的是原房屋,案涉房屋产权登记信息及测绘表,载明的原房屋面积为47.8平方米,而上诉人购买的房屋面积也是47.8平方米,并未包括案涉搭建房屋。2、至于上诉人认为原房主已经通过交付钥匙等行为,将案涉搭建的房屋一并转让,该观点缺少事实与法律依据。该搭建的房屋不属于原房主所有,原房主何来处分权?原房主擅自拿了别人家的钥匙交给了第三人,就视为房屋交付给了第三人,会导致混乱。3、被上诉人并未剥夺上诉人正常进出家门的权利。根据案涉房屋测绘情况表及一审法院现场勘查情况,均证明原房屋的正常进出大门在北面而非南面,上诉人却一定要主张从南大门进出。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条的规定,对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有人或者使用人不得堵塞。因影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通的,也可以另开通道。二、(2014)杭江民初字第154号及(2014)浙杭民终字第1117号民事判决已确认案涉搭建的房屋系被上诉人母亲建造,且该判决已经生效两年有余,其效力远远高于社区和自然人的证明,被上诉人作为搭建房屋主人的儿子撬门、砌墙侵害的也是被上诉人母亲的合法权利。三、上诉人与被上诉人曾因砌墙而产生争议,上诉人也曾经向警方报案10余次,警方经过详细的调查,最终认定被上诉人没有违法事实,终止案件的调查。既然被上诉人没有违法的事实,也没有对上诉人构成侵权,那么上诉人向被上诉人主张房屋未出租产生的租金损失,便缺少了法律依据。综上,上诉人的上述请求缺乏事实与法律依据,请求驳回。

二审中,上诉人姜宏斌、郑惠方向本院提交:原社区主任出具的证明复印件、杭州假日房地产代理连锁有限公司出具的证明复印件各一份,拟证明涉案搭建部分一并转让给了上诉人的事实。经质证,被上诉人俞佳对证据的真实性没有异议,但对关联性有异议。原社区主任陈述的该房东范围比较大,可以是原房主也可以是上诉人,交付钥匙也不代表将涉案房屋卖给了上诉人。且社区主任是自然人,应出庭作证接受质询。假日房地产公司的相应人员未在证明上签字,不符合证据的形式要件,内容也无法达到上诉人的待证目的。本院认为,原社区主任的证明无公章,属于证人证言,其未出庭接受质询,不符合证人证言的形式要件;杭州假日房地产代理连锁有限公司出具的证明复印件仅有公章,缺少负责人和经办人的签字,亦不符合单位证明的形式要件,故本院对该证据的真实性不予确认。

姜宏斌、郑惠方申请证人金某出庭接受质询,拟证明涉案房屋在申请人与原房主签订转让协议时的房屋状态,主房屋和搭建部分均一并转让,在交付后也一直由上诉人出租等事实。经质证,俞佳认为金某与上诉人之间存在租赁关系,故该证人证言无法达到上诉人的待证目的。本院认为,金某陈述原房主与上诉人之间交易情况其不清楚,故该证人证言无法达到待证目的。

二审中,俞佳未向本院提供新证据。

经审理,本院认定的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为:本案争议的搭建部分系俞佳母亲在案涉房屋外自行搭建,并未办理任何产权登记,双方当事人亦未提交该搭建部分的任何审批手续,故该搭建部分目前尚不具备合法属性。现姜宏斌、郑惠方以自己对该搭建部分享有权利为由,主张俞佳立即腾退房屋,拆除其私砌的墙面,恢复原状,并赔偿租金损失,于法无据,本院不予支持。至于俞佳所砌之墙是否影响了姜宏斌、郑惠方专有部分通行一节,本院认为,根据案涉房屋的测绘情况表、一审现场勘查的照片和图纸可以确定,案涉房屋北侧大门是正常出入口,案涉搭建部分并未阻挡进出房屋的原有正常通道,姜宏斌、郑惠方主张系俞佳在搭建部分所砌之墙影响了案涉房屋的通行,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律准确,实体处理恰当,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费400元,由姜宏斌、郑惠方负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  傅东红

代理审判员  王 超

代理审判员  韦 薇

二〇一六年七月十八日

书 记 员  周 佳