关于《民法典》征求意见稿第七十三条的修改建议

一、《民法典》征求意见稿原文：

《民法典》第七十三条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意。

二、建议予以修改的原因：

（1）标准较高。实践中，行使表决权的人数较少，且与《物权法》第七十六条规定不一致。

（2）表决僵局问题。该条表决事项实行双重标准，当出现表决僵局时，该条的事项会出现无法形成表决结果之尴尬。

如：某小区总套数100套，建设单位持有49套，占总面积51%，小业主持有51套，占总面积49%。建设单位不同意某个事项，小业主同意某个事项，这时候就会出现表决僵局，同样的现象也会出现在三分之二和四分之三之表决事项中。

三、修改建议：

（1）第二款改为：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（2）在原有条款的基础上增加第三款，即表决出现僵局时，由全体业主进行第二次表决，但应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主同意。