2021年1月1日,作为“社会生活百科全书”的《民法典》正式施行,新增《物业服务合同》一章为物业行业建立了行为准则,但与之而来的如何召开业主大会选举业主委员会委员,如何选聘、解聘物业服务企业却成为行业新增困扰,即如何理解《民法典》第278条“参与表决”,学术界和实务界众说纷纭。
作为国内物业领域颇有建树的浙江卓特律师事务所物业法律服务团队,于2021年2月25日特组织召开了一场题为“卓特第一期暨民法典278条理解与运用”研讨会。浙江卓特律师事务所主任沈肖容律师;中国物业管理协会会员、律所执行主任梁月军律师;浙大法学院硕士、研讨部副主任熊祎律师;业主大会、业主委员会实务资深律师余伟军等参加了本次会议。
研讨会上,结合律所在业主大会召开领域丰富的实践经验,与会同仁们各抒己见。从《民法典》立法精神、立法目的、法条拆解等多角度论证观点,尤其是“法律不保护在权利上睡觉的人”这一论述更是对本次研讨会成果的高度概括。上述成果,不但为物业法律服务团队提供专业服务奠定了坚实的理论基础,而且为解决实践困境提供了良好的思路。大家一致认为:业主大会召开过程中,业主大会筹备组只要按照约定方式送达了表决票即可认定该业主已经“参与表决”。而至于业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成及委员任期等事项可在《业主大会议事规则》中另行约定。
立足当下,卓特物业法律服务团队在业主大会召开、业主委员会换届、物业企业选聘解聘以及担任业主委员会法律顾问等领域精益求精;展望未来,卓特物业法律服务团队更立志将前述领域内的研究成果与律所丰富的实战经验相结合,开发出更多的衍生产品,让整个物业及相关行业更加规范化、专业化。只为不负所托!
附:法条全文
《民法典》第278条下列事项由业主共同决定:
(―)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换
业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业
或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施 的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施 的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附 属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
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