2024年4月17日下午，关于“已经签订《商品房买卖合同》，能否作为案外人提出执行异议之诉”的沙龙式研讨会在浙江卓特律师事务所会议室举行。

本期研讨会由浙江卓特律师事务所房地产物业法律服务团队的实习律师陈舒岚主持。研讨会伊始，陈舒岚为大家简述了一个因合同纠纷引起的案外人执行异议之诉的案子。在原案件的涉案房屋被保全查封之前，案外人已经签订《商品房买卖合同》并支付了全部房款，但未予交付。案外人即执行异议之诉的原告在提出解封的同时，还提出了确认房屋所有权的诉讼请求。针对“原告所提执行异议之诉能否成立”、“原告所提确权之诉能否成立”等问题，与会人员展开了激烈的讨论。

而后，陈舒岚列述了此案相关的法律法规。其中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正）》中的第二十八条、第二十九条分别规定了，买受人对登记在被执行人名下的不动产与买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的两种情况下，提出异议时须符合的条件。

资深律师洪旭明提出，上述两条规定是在买受人对不动产权利保护与金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，为了保护正当买受人合法权利而设置的特别规则，但实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则。同时，龚妍律师结合自身所办案件，强调了该类诉讼其实也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的风险，人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，对与法定要件相关的事实都是从严审查、慎重认定的。

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