配置标准、举证责任与业主共有权司法认定

关键词：物业管理用房、权属纠纷、业主共有权、举证责任、配置比例、证据链

一、案情简介

2007年12月25日，HZCD房地产开发有限公司与周先生签订《遣散协议书》，约定自2008年起解除双方原有劳动合同。解除前十二个月，周先生月平均工资为5000元。根据协议，开发商向周先生支付遣散及经济补偿金总计200000元，工资发放至2007年12月。同时，经双方协商，将XHYT花园管理中心用房二层非住宅南部分、面积202.6平方米的使用权归周先生所有，以此作为补偿，不再另行支付现金。

2021年3月18日，周先生与第三方签订《房屋租赁协议》，将上述涉案房屋出租，年租金35000元。

XHYT业主委员会认为，该202.6平方米房屋依法应归小区全体业主共同所有。业委会对周先生擅自出租的行为持有异议，认为其侵犯了全体业主权益，遂提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1. 确认XHYT管理中心二楼南半部202.6平方米房屋所有权归小区全体业主所有；

2. 判令周先生立即停止侵权行为，支付赔偿金70000元；

3. 判令周先生承担利息损失2900.43元（以35000元为基数，自2021年4月8日起至2022年3月7日止，按年利率3.7%的1.5倍计算利息1772.19元；以70000元为基数，自2022年3月8日起至实际履行之日止，按同等标准暂计至2022年6月22日为1128.24元）；

4. 本案诉讼费用由周先生承担。

二、争议焦点

案涉XHYT管理中心二楼南半部202.6平方米房屋，是否属于小区全体业主共有？

三、法律分析

本案核心在于物业管理用房的权属认定，需从以下两个层面进行分析：

（一）物业管理用房的法定配置标准

根据现行规定，物业管理用房分为物业办公用房和物业经营用房，配置比例分别为总建筑面积的3‰和4‰。若开发商配置不足，业主委员会可代表全体业主主张权利，要求开发商对不足部分进行补偿或按相应价格赔偿。这是业主维护共有权益的重要法律路径。

（二）配置标准之外房屋的举证责任

业主委员会若主张案涉房屋在足额配比之外仍归全体业主所有，则需承担相应的举证责任。具体而言，须提供确凿证据证明该房屋的建造成本已实际分摊至各业主所购商品房的售价中。若无法提供充分证据，将面临举证不能的法律后果，其主张难以获得法院支持。

四、法院裁判要旨

法院经审理认为，本案争议焦点为案涉房屋是否属于物业管理用房。物业管理用房分为物业管理经营用房与物业管理办公用房。原告业委会提供的竣工图和建设工程规划许可证附图，虽可说明案涉房屋曾规划为物业管理用房，但该两份图纸分别制作于2004年3月18日、2003年2月。

而2004年9月24日、2005年1月14日、2006年7月6日出具的《HZ市YH区住宅小区物业管理维修基金和用房缴交确认单》，载明小区物业管理经营用房与办公用房范围已不包括案涉房屋，并经HZ市YH区房地产管理处盖章确认。据此，法院认定应以该确认单记载的范围作为认定依据。案涉房屋不属于物业管理用房，业委会提供的现有证据亦不足以证明该房屋系小区全体业主所有。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决驳回XHYT第四届业主委员会的全部诉讼请求。

五、同类案件法律风险防范

笔者曾长期在大型上市物业公司、房地产主管部门、物业管理协会、街道社区及业主委员会担任法律顾问，结合实务经验，就此类物业权属纠纷提出以下建议：

第一，充分了解案件事实。

业委会在启动维权前，须对案件事实进行全面、精确的掌握，按时间顺序清晰梳理事件脉络。只有深入把握案件事实，才能确保陈述精准，为后续维权奠定坚实基础。

第二，扎实做好证据收集。

在司法实践中，证据充分性直接决定案件走向。若证据不足，诉求难以获得法院支持。尤其在证据无法直接证明案件事实时，更需努力收集更多证据，形成完整的证据链。须遵循“谁主张、谁举证”的基本举证规则，同时关注特殊情形下的举证责任倒置规则。业委会应首先确保证据基础完备，并根据举证规则合理分配举证责任，以确保案件得到公正处理。

第三，系统检索法律依据。

在掌握案件事实并完成证据收集后，应仔细梳理相关法律条文，找到与案件紧密关联的法律依据，为案件提供明确的法律支撑。为进一步提高胜诉概率，应充分利用中国裁判文书网，深入研究与本案相似的裁判案例，从中获取参考意见，明确案件可能走向和结果。在充分准备和细致分析的基础上，再向法院提交起诉状，正式启动诉讼程序。

六、核心法律依据

· 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条（“谁主张、谁举证”原则）

· 《浙江省物业管理条例》 第二十六条：

建设单位应按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；若物业均为非住宅，配置比例为千分之三。物业管理用房应同步设计、施工、交付，面积和位置应在批准的建设工程规划设计方案中载明。竣工验收后实测地上建筑面积超过规划许可面积的，建设单位应对超出部分按上述比例补充配置；确实无法补充的，应按该区域物业平均销售价格支付不足部分价款，列入专项维修资金或按业主大会决定用于物业管理其他需要。

作者：梁月军

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