XX 花园业主委员会诉 YQ 物业车库纠纷案评析
摘要
本案围绕人防地下车库的使用权、管理权、收益权及业主委员会诉讼主体资格展开。一审、二审均驳回业委会要求物业公司返还 45 个地下车库使用权、管理权及车库使用费的诉请。裁判核心在于：人防工程平时由投资者使用管理、收益归投资者；在无有效证据证明开发商无权出租的情况下，物业公司基于连续转租协议取得使用权，业委会直接向其主张返还依据不足。
关键词：人防地下车库；业主委员会；诉讼主体资格；使用权；收益权；车库纠纷
一、案情简介
杭州 CD 房地产开发有限公司（CD 公司）开发 XX 花园项目，将部分维修工程发包给殷 CP，后 CD 公司拖欠工程款。经双方协商，CD 公司将 XX 花园地下 1—45 号人防车位作价抵偿工程款。殷 CP 将该批车位转租给杭州 YQ 物业管理有限公司（YQ 公司），YQ 公司再对外转租给 XX 花园小区业主。
2015 年 11 月 5 日，第二届业主委员会依法成立。业委会认为 YQ 公司对人防地下车库不享有使用权、管理权，却将车库出租给不知情业主，并对未出租车位上锁，影响小区消防管理，损害全体业主共同利益。经业主大会决议，业委会提起诉讼，提出诉讼请求：1. 返还 XX 花园人防地下车库（编号 1 至 45 号共 45 个）使用权和管理权；2. 返还车库使用费 1250000 元（诉讼中变更为 1350000 元）；3. 本案诉讼费由被告承担。
二、争议焦点
（一）业主委员会能否作为本案原告提起诉讼？
（二）案涉人防地下车位权利归属如何认定？
（三）YQ 公司对案涉地下车位是否享有合法使用权、管理权？
三、作者说法
（一）业委会诉讼主体资格
依据现行法律规则，业主委员会具备原告主体资格需要同时满足三项条件：依法定程序备案成立；起诉目的为维护业主共同合法权益；取得业主大会明确授权或符合法律规定起诉情形。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第四条规定，为维护业主共同权益，业委会依照法律规定或经业主大会授权，可以自身名义提起诉讼。本案业委会已经业主大会授权，原告主体资格适格。
（二）人防工程所有权与收益权
现行法律并未直接界定结建人防工程所有权归属。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。建设单位作为人防工程投资者，依法享有平时使用管理与收益权；建设单位有权依法处分该收益权利并转让给第三人，受让主体再对外出租车位，在不违反强制性法律规定前提下，受法律保护。本案 YQ 公司经权利流转取得车位使用权后对外出租，属于合法行使权利。
《民法典》第 254 条规定国防资产属于国家所有，人防工程属于国防体系组成部分，人防工程的所有权归国家；平时阶段的使用权、收益权按照《人民防空法》“谁投资、谁收益” 规则判定。
（三）建设单位出让地下车位使用权的效力
《民法典》第 276 条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。开发商将案涉人防车位租赁给殷 CP，殷 CP 合法受让使用权，后续车位最终出租给本小区业主，符合 “首先满足业主需要” 的法律要求，不违反强制性规定。
（四）规划内非人防车位归属规则
建筑区划内规划车位、车库，由建设单位原始取得相应权利。依据《民法典》第 275 条第一款，规划车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（五）占用共有场地增设车位的归属
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《民法典》第 275 条第二款所称车位，属于业主共有中华人民共...。
四、一审裁判
杭州市余杭区人民法院（2017）浙 0110 民初 6XXX 号案，2017 年 4 月 27 日立案，5 月 31 日公开开庭审理。原告提交地下车位使用权有偿转租协议、收据复印件、统计表、现场照片等证据；被告提交人防工程平时使用证、消防验收意见书、租赁协议、结算协议、转租协议、支付凭证、收条、商品房买卖合同等证据。
法院审理归纳核心争议：业委会对案涉人防地下车库是否享有管理、使用权，是否有权主张返还使用费。CD 公司系人防工程投资建造主体，案涉合同未约定车库使用权归属业主；人防工程不计入公摊面积，商品房买卖合同对应的购房价款不含车库成本，合同亦无车库计入公摊的约定。业委会主张人防车位属于全体业主共有，缺乏事实与法律依据。判决驳回原告全部诉讼请求；案件受理费 16950 元，减半收取 8475 元，由业委会负担。
五、二审裁判
浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙 01 民终 4xxx 号案，2017 年 7 月 7 日受理。一审查明事实：2006 年 5 月 30 日，CD 公司取得《杭州市余杭区人防工程平时使用证》，总面积 2516 平方米，用途停车，使用期限 50 年；2006 年 6 月 7 日，人防工程消防验收合格。2011 年 6 月 25 日，CD 公司与殷 CP 签订租赁协议，将 1—45 号车位出租，期限 20 年，期满可免租金继续使用至小区住宅土地使用权到期，租金合计 1800000 元一次性付清，殷 CP 有权自主转让车位使用权。2011 年 7 月，双方以工程维修款抵扣全部租金。2013 年 1 月 15 日，殷 CP 与 YQ 公司签订转租协议，转让对价 1800000 元，租期 20 年，期满免租使用至土地年限届满。2013 年 10 月 1 日双方变更付款方式，约定分期支付，2014 至 2018 年每年支付 200000 元，2019 年 12 月前结清；殷 CP 分别在 2014、2015、2016 年各出具 20 万元收条。后 CD 公司注销。YQ 公司将其中 27 个车库转租给小区业主，剩余车位闲置。
业委会上诉理由：YQ 公司不享有车位使用权；当事人在社区调解中陈述一次性现金支付 180 万元，一审庭审又主张工程款抵扣，认为结算协议属于伪造；商品房买卖合同转移房屋所有权时，车库使用权应当一并转移；人防工程使用证登记在 CD 公司名下，人防办缺少备案，权利存在瑕疵；开发商将人防车位出租给殷 CP，违反车位应当优先满足小区业主的法律要求；一审举证责任分配错误，未采信新证据；人防工程建设成本已经分摊，车位应当属于全体业主共有；案涉租赁合同名为租赁、实为买卖，合同无效。
YQ 公司答辩：人防工程所有权属于国家，遵循谁投资谁收益；自身通过连续转租合法取得使用权、收益权；已经出租 27 个车位均为本小区业主，没有排除业主使用权利。
二审法院观点：YQ 公司基于 CD 公司与殷 CP、殷 CP 与 YQ 公司两份连续协议取得案涉车位使用权。业委会主张车库使用权归全体业主，应当举证证明 CD 公司本身无权对外出租；在无有效证据证明 CD 公司无权出租的前提下，YQ 公司行使车位使用权并无不当。二审判决驳回上诉，维持原判；二审案件受理费 16950 元，由业委会负担。本判决为终审判决。
六、裁判要旨
人防工程平时由投资者使用管理、收益归投资者；法律未明确人防工程所有权归业主共有时，业委会主张共有，应当承担举证责任。业委会经业主大会授权，有权为维护业主共同权益提起诉讼，但实体主张能否得到支持，取决于权属证据是否充分。无有效证据证明建设单位无权出租人防车位时，物业公司基于连续转租协议取得使用权，业委会直接起诉要求返还使用权、管理权及车库使用费，依据不足。
七、民法典体系下本案法律要点与实务启示
本案一审、二审裁判发生于《民法典》施行之前，裁判依据为案件当时有效的法律。《民法典》自 2021 年 1 月 1 日起施行，原《物权法》废止。本案涉及车位车库权属、业主优先权、租赁合同效力等规则，在现行《民法典》及配套司法解释框架下，可作如下解析：
（一）车位车库权属规则：《民法典》275 条
《民法典》第 275 条区分两类车位：建筑区划内规划车位、车库，权利归属可由当事人通过出售、附赠、出租约定；占用业主共有道路、场地增设车位，直接属于业主共有。配套《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条进一步明确，规划车位之外占用共有场地增设车位，属于业主共有车位中华人民共...。本案一审、二审认定人防车位不计公摊、购房款不含人防工程成本，该裁判逻辑在《民法典》体系下依然成立。
（二）业主优先权独立成条：《民法典》276 条
《民法典》第 276 条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条文独立设置，强化业主优先权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例，将车位车库出售、附赠或者出租给业主，才属于符合 “首先满足业主需要” 的法定要求。配置比例指规划确定车位车库与房屋套数比例中华人民共...。 实务层面，该独立条款赋予业委会新的维权路径：即便无法证明车位归业主共有，只要举证开发商、物业处置车位时，违反配置比例、优先对外出租出售，业委会可依据 276 条主张权利。
（三）人防车位法律定性不变，无专门确权条文
《民法典》没有专门条文直接界定人防地下车库权属。人防车位法律基础仍然以《人民防空法》第五条第二款 “投资者平时使用管理、收益归投资者” 为核心。《民法典》第 254 条明确国防资产属于国家所有，人防工程属于国防组成部分，人防工程所有权归国家；平时使用权、收益权归属，以投资主体判断。本案 CD 公司作为投资人，后续权利流转链条，在民法典施行之后依然受法律保护。
（四）长期使用权约定的租赁期限风险（民法典 705 条）
本案协议约定租赁 20 年，期满后可免租金使用至住宅土地使用权到期，该条款面临《民法典》第 705 条的适用争议：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 司法实践存在两种观点：部分裁判认定该类约定属于使用权转让合同，不受 20 年租赁上限约束；部分裁判严格适用 705 条，认定超出 20 年部分无效。本案二审未对此争议焦点评述，若案件适用现行民法典审理，该条款效力将成为重要争点。
（五）实务启示
本案核心裁判逻辑在《民法典》框架下并未改变：人防车位收益权归投资者，物业公司基于合法连续转租取得使用权，业委会直接主张返还，需要充分权属证据。 业委会处理同类人防车位纠纷时，诉讼策略应当调整：不宜单纯以 “车位属于业主共有” 起诉；优先核查建设单位是否违反《民法典》276 条 “首先满足业主需要” 的强制性义务，核查人防工程建设成本是否实际由业主分摊、人防工程平时使用备案是否合规，以此组织证据，提升诉讼成功率。
作者：梁月军
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