3. 所有的小区选聘物业公司都必须招投标吗？

答：这个问题需要分阶段回答。在前期物业管理阶段，法律法规对招投标有强制性要求，但也规定了例外。在业主委员会成立之后，则不再受强制招投标的约束。

在前期物业管理阶段，含有住宅物业的建设项目，应当采用公开招标方式选聘物业服务人。这是为了防止开发商与关联物业公司暗箱操作、损害未来业主的利益。但存在两种例外情形：第一，投标人少于三个的，客观上无法满足招标的竞争性要求；第二，物业管理区域的物业总建筑面积较小的（各地对“较小”有不同标准，由地方性法规明确），经项目所在地的区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。也就是说，除上述两种法定的特殊情况外，前期阶段含有住宅的小区应当采取公开招标方式选聘物业公司，否则程序违法。

但是，在业主委员会依法成立之后，上述强制招标的约束便不复存在。此时由业主大会自主决定选聘方式，既可以采用公开招标，也可以采用邀请招标，甚至可以根据实际情况协议选聘。只要业主大会的表决程序符合《民法典》第二百七十八条的要求，所签订的物业服务合同即为有效。前期强招标是为了保护无组织的业主，后期放开是为了尊重有组织的自治，逻辑清晰。