24. 在召开业主大会时专有部分的面积如何计算？

答：大多数人认为按照不动产权属证书上记载的面积计算即可，这个理解在多数情况下是正确的，但在实践中仍有若干细节容易被忽视，稍有不慎即可能导致业主大会的表决结果被认定为无效。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，专有部分面积可以按照下列方法认定：不动产登记簿记载的套内建筑面积或者建筑面积；尚未进行物权登记的，应当按照房产测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。上述顺序不可颠倒——首先以登记簿为准，没有登记的才以测绘为准，没有测绘的才以合同为准，遵循“登记优先、实测补充、合同兜底”的原则。

此外，有一个极为容易被忽视的例外情形——上述司法解释同时明确规定，车位、摊位等特定空间，只要符合构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体等条件，也应当认定为专有部分，其面积应当计入专有部分总面积。很多小区在统计面积时只计算了住宅和商业的建筑面积，遗漏了地下车位、独立储物间等部分的面积。如果忽略了这部分面积，而恰好扣除该部分面积后表决比例达不到《民法典》第二百七十八条规定的门槛（即三分之二参与、双过半或四分之三通过等要求），本次业主大会的表决结果可能会被依法撤销，导致业主大会决议无效。因此，在统计专有部分面积时务必全面、准确，将所有符合条件的专有部分一一纳入，不可有任何遗漏。