25. 在召开业主大会时业主的投票权数如何计算？

答：有人认为按照小区实际居住人数计算即可，但这是极不准确的，且可能导致极其不合理的结果。例如：某小区有高层100户，每户2人，共200人；多层100户，每户5人，共500人。如果简单按居住人数计算，高层51%的业主（即102人）同意续聘原物业公司，多层51%的业主（即255人）不同意续聘，同意的总人数为102人，反对的为255人，似乎反对意见占优。但事实上，高层和多层的每一套房屋均为一个独立的专有部分，如果按户计算，高层同意户数为51户，多层不同意户数为51户，双方势均力敌。而如果进一步考量专有部分面积，高层的单套面积可能远大于多层，在面积比例上高层同意的比重将显著超过多层。若简单按人数计算，将严重违背建筑物区分所有权的法理基础——业主的权利源于专有部分所有权，而非单纯的居住人口。

根据法律规定，业主人数应当按照专有部分的数量计算，一个专有部分（即一套房屋）按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，均按一人计算。这一计算规则科学合理，可以有效防止单一业主拥有多套房屋或建设单位拥有大量未售房屋时形成事实上的表决控制权，确保全体业主的意志能够真实表达。当然，在实践中也可能出现表决僵局——面积比例通过了但人数比例未过，或人数比例通过了但面积比例未过，两项条件必须同时满足。建议在《业主大会议事规则》中针对表决僵局预先设定解决规则，例如二次表决、协商调解等机制，以避免业主大会陷入无法决议的窘境。