81. 前期管理阶段经营性收益是否需要审计？

答：答案是十分肯定的：需要审计，而且十分必要。

前期管理阶段，业主大会和业主委员会尚未成立，经营性收益的收取和使用完全由前期物业公司掌控，业主缺乏有效的监督机制。这一时期，经营性收益被恶意侵占的现象具有一定的普遍性——不仅存在多笔收益不入账或少入账的情形（比如某些广告位租金私下收取不记账），也存在虚列支出、以少报多等行为，业主的共有收益面临严重被侵蚀的风险。

对前期管理阶段的经营性收益进行审计，是业主拿回“账本”的最有力武器。笔者建议，建设单位在与物业服务企业签订《前期物业服务合同》时，就应当未雨绸缪，明确约定审计条款：前期物业服务合同终止时（即业主委员会成立、新物业合同生效或业主大会决定自行管理时），业主委员会应当委托具备资质的专业审计机构，对前期物业服务期间共有收入的收支情况进行全面审计，审计范围覆盖整个前期管理阶段。审计费用从共有收入中列支。审计报告应当向全体业主公布，接受查阅。如果审计发现前期物业公司存在侵占、挪用共有收入的情况，业委会有权依据审计报告向其追索，必要时可提起民事诉讼或向公安机关报案。